一. 棚改政策退出，三四線真實“需求”浮出水面
由于2015年棚改貨幣化安置政策的實施，三四線城市房價迎來大幅上漲，從3000-4000元/平上漲到7000-8000元/平，甚至過萬。據住建部數據顯示，2016-2020年全國棚改開工總數為3300萬套，其中三四線城市占2200萬套。不少投資者大量購買三四線房產，等待房產快速升值。而棚改存量的陸續減少和國家整治“地方借棚改政策大肆發債”現象，2019年棚改開工量出現腰斬，預計2022年棚改會全面退場。
隨著棚改的陸續退場，三四線的真實需求浮出水面。人口凈流入的減少和經濟發展緩慢是三四線城市的購房需求減弱的關鍵因素，目前僅剛需在支撐。
三四線城市的剛需主要分為四類，首先是本地居民舊房換置新房需求；第二點是隨著三胎政策放寬，三四線城市的生活成本更低，生育意愿更強，人口規模增加，購置新房需求；第三類是到三四線城市務工人員購置房屋需求；最后是返鄉置業需求。剛需一直存在，而棚改政策的退出，代表著房價上漲的終止。還沒轉手賣出去的房子砸在了投資者的手里，變成了空置房。
對于空置率國際通行公認數據顯示，以一個城市房屋空置率在4%-5%為基準點，低于10%是在相對合理區間，而超過15%為空置率危險區間。而目前我國大城市空置率在20%，三四線城市空置率甚至達到25%，全國房屋空置率在22%左右。三四線空置房的高企除了投資者大量購買，等待房價飆升以外，還有部分剛需購房者，因要去一二線工作，導致房屋不得不空在老家。
空置房的增加使得三四線城市出現供大于需的現象，而隨之而來的就是房價可能隨之下跌。而購房者“買漲不買跌”的心理讓購房預期比較悲觀，在房地產行業下行趨勢沒有改變的情況下，不會輕易購房。
二. 大環境下，政策利好頻出，但仍未見起色。
一月中旬至今，已有多個地方政府推出公積金首付比例下降、房貸利率下調、購房補貼等政策，來刺激樓市交易，但力度遠遠不足以扭轉目前頹勢。
從與房地產緊密相關的居民中長期貸款來看，1月數據雖然環比改善不少，但是與去年同期水平相比，仍少增2000多億元，說明居民購房預期并沒有明顯改善。這與近期高頻數據反映的商品房成交面積依然低迷表現一致。
二月30大中城市三線城市商品房成交面積為136.01萬平方米，年同比下降51.65%。首先推出利好政策的贛州二月商品房成交面積為90.43萬平方米，年同比下降15.46%，佛山二月商品房成交面積為40萬平方米，年同比下降36.27%。政策刺激下，商品房成交未見好轉，我們認為主要有三方面原因：今年由于疫情、就地過年等政策，三四線城市返鄉置業明顯弱于往年；政策放松力度不夠扭轉市場頹勢；三四線城市居民購房在大環境下更加理性。短期內市場信心和預期仍然不足，房地產市場下行壓力仍然較大。
三. “兩會”開幕，房地產年中或將觸底反彈
對于3月5日兩會開幕，政府強調去年提出的支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展等基調。換句話說，地方政府會根據城市屬性，制定不同的房地產政策，我們預計三四線城市會率先進行政策上的調整。而隨著政策放松力度的增加，帶動市場預期回升，在年中出現反彈。但在穩地價、穩房價、穩預期的長效機制下，房價不會有大幅上漲。
從市場情緒指數來看，一線和二線、三四線出現分化。二月份一線城市情緒指數有小幅上漲，二線和三四線城市情緒指數較為平穩，全國市場情緒指數均仍在市場觀望區間。但隨著一線城市情緒率先好轉，預計接下來一段時間，二線和三四線城市情緒也會隨之好轉，與我們預測的房地產年中或將觸底反彈基本一致。
作者：上海鋼聯 黑色產業研究服務部 研究員 郭鑒標
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